אחת ההטבות המשמעותיות ביותר ברכישת נכס בקפריסין היא מע״מ מופחת של 5% במקום השיעור הרגיל של 19% — חיסכון שיכול להגיע לעשרות אלפי יורו. אבל ההטבה מותנית בתנאים נוקשים, וב-2026 חלו עדכונים חשובים. הנה מי זכאי, כמה חוסכים, ומה כדאי לבדוק לפני שחותמים.
מי זכאי למע״מ מופחת?
ההטבה ניתנת לרוכש דירה או בית ראשון למגורי קבע (לא להשקעה טהורה). נכון ל-2026, התנאים המרכזיים הם:
- המע״מ המופחת (5%) חל על 130 המ״ר הראשונים של הנכס.
- שווי הנכס אינו עולה על €350,000.
- סך שווי העסקה אינו עולה על €475,000.
- השטח הכולל אינו עולה על 190 מ״ר.
- על השטח שמעבר ל-130 מ״ר חל מע״מ מלא של 19%.
לאנשים עם מוגבלות קיימת הקלה — 5% על 190 המ״ר הראשונים.
חובת מגורים 10 שנים
תנאי מהותי: יש להשתמש בנכס כמגורי קבע במשך 10 שנים. אם הנכס נמכר או מושכר בתוך התקופה, יש להחזיר את ההפרש בין 5% ל-19% (באופן יחסי לתקופה שנותרה). לכן ההטבה מיועדת באמת למי שמתכוון לגור בנכס.
כמה חוסכים? דוגמה
נמחיש על נכס בשווי €300,000 (להמחשה):
| רכיב | מע״מ 5% | מע״מ 19% |
|---|---|---|
| מחיר בסיס | €300,000 | €300,000 |
| מע״מ | €15,000 | €57,000 |
| סה״כ | €315,000 | €357,000 |
ההפרש — €42,000 — ממחיש עד כמה קריטי לבדוק זכאות לפני החתימה.
שאלות נפוצות
מי זכאי למע״מ מופחת 5% בקפריסין?
רוכש דירה/בית ראשון למגורי קבע, על 130 המ״ר הראשונים, כששווי הנכס עד €350,000 וסך העסקה עד €475,000.
כמה חוסכים מול 19%?
על נכס של €300,000, ההפרש הוא כ-€42,000 (€15,000 במקום €57,000 מע״מ).
מה קורה אם מוכרים את הנכס מוקדם?
אם מוכרים או משכירים בתוך 10 שנים, יש להחזיר את ההפרש בין 5% ל-19% באופן יחסי לתקופה שנותרה.
האם משקיע להשכרה זכאי?
בדרך כלל לא — ההטבה מיועדת למגורי קבע. נכס להשקעה טהורה חייב במע״מ מלא של 19%.
האם ההטבה עדיין בתוקף ב-2026?
כן, הוארכה עד סוף 2026. מ-2027 צפויה להצטמצם, ולכן כדאי לבדוק תזמון מול עורך דין.
לסיכום
מע״מ מופחת של 5% הוא אחת ההטבות החשובות ברכישת נכס בקפריסין — אך רק למי שעומד בתנאים ומתכוון לגור בנכס. בדיקת זכאות מראש יכולה לחסוך עשרות אלפי יורו. רוצים שנבדוק את הזכאות שלכם ונחשב את העלות הכוללת? דברו איתנו.