המיסוי הוא אחד הגורמים המכריעים בכדאיות של השקעת נדל״ן בקפריסין — ולמשקיע הישראלי יש שכבת מורכבות נוספת: שתי מערכות מס. במדריך הזה נסקור את כל רכיבי המס הרלוונטיים ל-2026, כולל עדכונים חשובים, ומה שחשוב לדעת לגבי הדיווח בישראל.
מע״מ ברכישה
רוכש דירה ראשונה למגורי קבע עשוי לזכות במע״מ מופחת של 5% (במקום 19%) על 130 המ״ר הראשונים, בכפוף לתנאים: שווי עד €350K, סך עסקה עד €475K, וחובת מגורים 10 שנים. חיסכון של עשרות אלפי יורו — אך חובה לבדוק זכאות.
מס בולים — בוטל!
עדכון מרכזי: החל מ-1.1.2026, מס הבולים בוטל לחלוטין בקפריסין (חוק 239(I)/2025) — חיסכון נוסף לרוכש.
אגרות העברה (Transfer Fees)
בנכס חדש החייב במע״מ — בדרך כלל פטור מאגרת העברה. בנכס יד-שנייה — הנחה של 50% על האגרה.
מס על הכנסות שכירות ורווחי הון
הכנסות שכירות חייבות במס בקפריסין (עם מדרגות ופטורים), ובמכירה עשוי לחול מס רווחי הון (Capital Gains Tax) על הרווח הריאלי ממכירת הנכס. תכנון נכון יכול לצמצם את הנטל.
אמנת המס ישראל–קפריסין
בין המדינות קיימת אמנה למניעת כפל מס. המשמעות: לא תשלמו מס פעמיים על אותה הכנסה — אך הכנסות מקפריסין (שכירות, רווחי הון) עשויות להיות חייבות בדיווח גם בישראל, עם זיכוי על מס ששולם בקפריסין. הדיווח והתכנון קריטיים.
| רכיב מס | סטטוס 2026 |
|---|---|
| מע״מ דירה ראשונה | 5% מופחת (בכפוף לתנאים) / 19% רגיל |
| מס בולים | בוטל (מ-1.1.2026) |
| אגרת העברה | פטור בנכס חדש עם מע״מ / 50% הנחה ביד-שנייה |
| מס שכירות | חייב בקפריסין; דיווח אפשרי גם בישראל |
| מס רווחי הון | על הרווח במכירה (עם פטורים מסוימים) |
שאלות נפוצות
כמה מע״מ משלמים על דירה?
5% מופחת לדירה ראשונה למגורי קבע (על 130 מ״ר ראשונים, עד €350K שווי) או 19% רגיל. בדקו זכאות מראש.
האם עדיין יש מס בולים?
לא. מס הבולים בוטל לחלוטין מ-1.1.2026.
האם צריך לדווח בישראל על הכנסות מקפריסין?
ייתכן. אמנת המס מונעת כפל מס אך מחייבת דיווח, עם זיכוי על מס ששולם בקפריסין. התייעצו עם רו״ח.
יש מס רכוש שנתי?
לא — מס הרכוש השנתי בוטל ב-2017. משלמים רק אגרות עירייה נמוכות.
מה עם מס רווחי הון במכירה?
עשוי לחול על הרווח הריאלי, עם פטורים מסוימים. תכנון נכון מצמצם את החבות.
לסיכום
המיסוי בקפריסין נוח יחסית — במיוחד אחרי ביטול מס הבולים והטבת המע״מ — אך הדיווח בישראל דורש תכנון. נשמח לחבר אתכם לאנשי מקצוע. אפשר לקרוא גם על מיסוי Non-Dom. דברו איתנו.