תוכן העניינים
המיסוי הוא אחד הגורמים המכריעים בכדאיות של השקעת נדל״ן בקפריסין - ולמשקיע הישראלי יש שכבת מורכבות נוספת: שתי מערכות מס.
במדריך הזה נסקור את כל רכיבי המס הרלוונטיים ל-2026, כולל עדכונים חשובים, ומה שחשוב לדעת לגבי הדיווח בישראל.
מע״מ ברכישה - 5% לעומת 19%
ההטבה המשמעותית ביותר ברכישת נדל״ן בקפריסין היא מע״מ מופחת של 5% (במקום 19%) לרוכש דירת מגורים ראשונה.
על נכס של €300,000 ההפרש הוא כ-€42,000 - חיסכון ממשי שמשנה את כדאיות העסקה.
אך לא כולם זכאים.
התנאים הנדרשים:
| תנאי | פרטים |
|---|---|
| דירה ראשונה | לא היה בבעלותכם נכס מגורים בקפריסין בעבר שנהנה מהטבה זו |
| שטח מקסימלי | עד 130 מ״ר לפי שטח εσωτερικού (ריצפה פנימית). מעל 130 מ״ר - 5% על 130 הראשונים, 19% על השאר |
| שווי הנכס | עד €350,000 (עבור מגורי קבע) |
| שימוש עצמי | חובת מגורים ראשית לפחות 10 שנים. שכירות מלאה במהלך 10 שנים - מבוטלת הזכאות |
| נכס חדש בלבד | רק מכירה ראשונה מהיזם (לא יד-שנייה) |
מס בולים - בוטל החל מ-2026
עדכון מרכזי ל-2026: החל מ-1 בינואר 2026, מס הבולים בוטל לחלוטין בקפריסין (חוק 239(I)/2025).
בעבר גבה מס זה עד 0.2% משווי החוזה - לא סכום עצום, אך ביטולו מפשט את תהליך הרישום ומקטין עלויות עסקה.
אגרות העברה (Transfer Fees)
אגרת ההעברה הרשמית (Transfer Fee) מחושבת לפי מדרגות משווי הנכס - 3% על €85,000 ראשונים, 5% על €85,001–€170,000, ו-8% מעל €170,000. אולם:
- נכס חדש החייב במע״מ - פטור מאגרת העברה.
כלומר רוב הרוכשים מיזמים אינם משלמים. - נכס יד-שנייה - זכאות להנחה של 50% על האגרה.
מיסוי הכנסות שכירות
הכנסות שכירות בקפריסין חייבות במס.
קיימים שני מסלולים עיקריים:
מסלול SDC (Special Defence Contribution)
שיעור אחיד של 3% על 75% מהשכירות הגולמית (כלומר ~2.25% מהשכירות ברוטו).
מסלול זה פשוט לחישוב אך אינו מאפשר ניכוי הוצאות, ורלוונטי בעיקר לתושבי קפריסין. Non-Dom (ראו בסעיף נפרד) פטורים לחלוטין מ-SDC.
מסלול מס הכנסה רגיל (Income Tax)
ניתן לחילופין לדווח על השכירות תחת מס הכנסה רגיל, עם מדרגות פרוגרסיביות, ולנכות הוצאות מוכרות כמו פחת (2%–4% בשנה), ריבית על משכנתא, הוצאות ניהול ותחזוקה.
לרוב משתלם יותר כשיש הוצאות גבוהות או משכנתא.
| מדרגת מס הכנסה קפריסין | שיעור |
|---|---|
| עד €19,500 | 0% (פטור) |
| €19,501 – €28,000 | 20% |
| €28,001 – €36,300 | 25% |
| €36,301 – €60,000 | 30% |
| מעל €60,000 | 35% |
מס רווחי הון במכירה (Capital Gains Tax)
בעת מכירת נכס בקפריסין חל מס רווחי הון (CGT) בשיעור 20% על הרווח הריאלי.
אולם ישנם פטורים חשובים:
- פטור על מגורים ראשיים - עד €85,430 פטורים ממס על מכירת דירת המגורים הראשית שלכם בקפריסין.
- שחיקת אינפלציה - עלות הנכס מוצמדת למדד CPI מיום הרכישה, ומקטינה את בסיס הרווח החייב.
- הוצאות ניכויות - עלויות שיפוץ מהותי, עמלות מתווך, ושכ״ט עו״ד ניתנות לניכוי מהרווח.
Non-Dom - משטר המס שמשנה הכול
אחת הסיבות שמשקיעים ישראלים נוהרים לקפריסין דווקא היא משטר ה-Non-Domiciled (Non-Dom).
מי שמבלה לפחות 60 ימים בקפריסין בשנה (ופחות מ-183 ימים בכל מדינה אחרת, כולל ישראל) עשוי לקבל מעמד Non-Dom ל-17 שנה.
מה Non-Dom פוטר? מתשלום SDC על:
- דיבידנדים - SDC 17% → 0%
- ריבית - SDC 30% → 0%
- הכנסות שכירות - SDC 3% → 0%
הכנסות אלו עדיין עשויות להיות חייבות במס הכנסה רגיל, אך הפטור מ-SDC לבדו יכול לחסוך עשרות אלפי יורו בשנה.
לבעלי חברות קפריסאיות שמשלמים לעצמם דיבידנדים, זהו אחד מהכלים המיסויים העוצמתיים ביותר באירופה.
אמנת המס ישראל–קפריסין
בין המדינות קיימת אמנה למניעת כפל מס בתוקף.
עיקריה:
- הכנסות שכירות - ממוסות במדינה שבה הנכס נמצא (קפריסין).
ישראל רשאית לכלול אותן בהכנסה הכוללת לצורך חישוב שיעור המס הכולל, אך מעניקה זיכוי על המס ששולם בקפריסין. - רווחי הון ממכירת נכס - מדינת מיקום הנכס (קפריסין) רשאית למסות ראשונה.
ישראל מעניקה זיכוי. - דיבידנדים מחברה קפריסאית - עשויים להיות חייבים גם בישראל (עם זיכוי), אלא אם החברה אינה "Controlled Foreign Corporation" (CFC) ישראלי.
דיווח בישראל - מה חובה
ישראלים תושבי ישראל חייבים לדווח לרשות המסים הישראלית על כל הכנסה ונכס מחוץ לישראל, כולל:
- הכנסות שכירות מקפריסין - דיווח שנתי בדוח מס ישראלי
- בעלות על נכס מקרקעין בחו״ל - דיווח ביטוי נכסים בדוח
- רווחי הון ממכירה - דיווח לרשות המסים הישראלית, עם זיכוי על CGT ששולם בקפריסין
- חשבון בנק זר מעל $10,000 - דיווח בנפרד (FATCA)
אי-דיווח הוא עבירה פלילית בישראל.
הדרך הנכונה היא לעבוד עם רו״ח שמכיר הן את המס הישראלי והן את הקפריסאי - שיבנה לכם מסגרת דיווח יעילה ולגיטימית.
השוואה: מיסוי נדל״ן ישראל מול קפריסין
| רכיב | ישראל | קפריסין |
|---|---|---|
| מע״מ ברכישה | 18% (כולם) | 5% / 19% (לפי זכאות) |
| מס רכישה | 0%–8% (לפי דירה ראשונה/שנייה) | 0% (נכס חדש) |
| מס בולים | לא קיים | בוטל מ-2026 |
| מס שכירות | 15% (מסלול מוקל) | 0%–35% (לפי מסלול, Non-Dom → 0% SDC) |
| מס שבח / רווחי הון | 25% | 20% (עם פטורים) |
| מס חברות | 23% | 12.5% |
| Non-Dom / הטבת מגורים | לא קיים | Non-Dom 17 שנה - פטור SDC |
שאלות נפוצות
כמה מע״מ משלמים על דירה בקפריסין?
5% מופחת לדירת מגורים ראשונה (על 130 מ״ר ראשונים, שווי עד €350K, עם חובת מגורים 10 שנים) - או 19% לכולם שאינם עומדים בתנאים.
על נכס להשקעה בלבד - תמיד 19%.
האם עדיין יש מס בולים בקפריסין?
לא.
מס הבולים בוטל לחלוטין מ-1 בינואר 2026 (חוק 239(I)/2025).
חיסכון נוסף לרוכשים בשנים הקרובות.
מה זה Non-Dom ואיך מקבלים מעמד כזה?
Non-Domiciled הוא מעמד מיסוי המעניק פטור מ-SDC על דיבידנדים, ריבית ושכירות למשך 17 שנה.
ניתן להגיש בקשה אם מבלים 60+ ימים בקפריסין בשנה ופחות מ-183 ימים בכל מדינה אחרת.
יש להגיש הצהרה לרשויות המס הקפריסאיות.
האם צריך לדווח בישראל על הכנסות מקפריסין?
כן, חובה.
תושב ישראל חייב לדווח על כל הכנסה מחו״ל, כולל שכירות ורווחי הון מקפריסין.
אמנת המס מאפשרת זיכוי על מס ששולם בקפריסין, אך אינה מבטלת את חובת הדיווח הישראלי.
יש מס רכוש שנתי בקפריסין?
לא.
מס הרכוש השנתי (Immovable Property Tax) בוטל ב-2017. משלמים רק אגרות עירייה מוניציפליות נמוכות (€200–€600/שנה בממוצע).
כמה מס רווחי הון משלמים במכירה?
20% על הרווח הריאלי (בניכוי שחיקת אינפלציה והוצאות).
פטור של עד €85,430 על מגורים ראשיים.
תכנון נכון - כגון פריסת רווחים או ניכוי שיפוצים - מצמצם משמעותית.
האם ישראלי שגר בישראל יכול ליהנות מ-Non-Dom?
תיאורטית כן - אם מבלה 60+ ימים בקפריסין.
בפועל רבים מסדירים זאת עם שהיות עונתיות (חורף בקפריסין, קיץ בישראל).
יש לתאם עם רו״ח שמכיר את שתי המערכות.
כמה כולל צריך לשלם בעת הרכישה (מסים ואגרות)?
על נכס חדש עם זכאות ל-5% מע״מ: ~5% + שכ״ט עו״ד ~1%–1.5% + הוצאות רישום קטנות = סה״כ כ-6.5%–7%.
ללא זכאות (19% מע״מ): כ-20%–21% מעל מחיר הנכס.
האם אפשר לקזז הוצאות כנגד הכנסות השכירות?
כן, במסלול מס הכנסה הרגיל (לא SDC) - ניתן לנכות פחת (2%–4%/שנה), ריבית על מימון, עמלות ניהול, תחזוקה ושיפוצים.
הניכויים יכולים להוריד את בסיס המס משמעותית.
מה ההבדל בין מס שכירות בישראל לקפריסין?
בישראל - 15% אחיד (מסלול מוקל) ללא ניכוי הוצאות, או מדרגות פרוגרסיביות עם ניכוי.
בקפריסין - Non-Dom פוטר SDC לחלוטין; מסלול מס הכנסה עם מדרגות מ-0% עד 35% אך עם ניכוי מלא של הוצאות.
בסיכום, לנכסים קטנים-בינוניים, קפריסין יוצאת זולה יותר.
לסיכום
המיסוי בקפריסין נוח משמעותית לעומת ישראל - במיוחד אחרי ביטול מס הבולים, הטבת מע״מ 5%, ואפשרות Non-Dom. אך המורכבות האמיתית נמצאת בממשק עם מערכת המס הישראלית: חובת דיווח, זיכויים, ודיווח נכסים בחו״ל.
עבודה עם רו״ח שמכיר את שתי המערכות חוסכת כסף ומונעת בעיות.
אנחנו נשמח לחבר אתכם לאנשי מקצוע מוכחים.
קראו גם על מיסוי Non-Dom ועל תושבות קבע. דברו איתנו לשיחת ייעוץ ללא עלות.