מיסוי הנדל״ן בקפריסין - טוב משמעותית מישראל.
אין מס ירושה, מס השבח נמוך מישראל, ומשטר המיסוי על הכנסות שכירות מפוצל ל-2 נתיבים שאפשר לבחור ביניהם.
יחד עם זאת, יש עלויות שחייבים להכיר לפני שסוגרים עסקה.
המדריך הזה מכסה את כל מרכיבי המיסוי בשפה ברורה.
תוכן העניינים
- סיכום: עלויות רכישה בקפריסין - במבט ראשון
- מע״מ על נדל״ן חדש בקפריסין
- מס בולים (Stamp Duty) - בוטל
- מס העברה (Transfer Fee) על נכסי יד שנייה
- מס הכנסה על שכירות מנדל״ן בקפריסין
- מס שבח (Capital Gains Tax) בקפריסין
- ללא מס ירושה בקפריסין
- אמנת המס בין ישראל לקפריסין
- מחשבון עלויות רכישה - שלושה תרחישים
- מיסוי דרך חברה קפריסאית - אופציה למשקיעים גדולים
- שאלות נפוצות על מיסוי נדל״ן בקפריסין
סיכום: עלויות רכישה בקפריסין - במבט ראשון
| מס / עלות | שיעור | מה זה חל עליו |
|---|---|---|
| מע״מ (VAT) | 19% | נכס חדש מקבלן |
| מע״מ מופחת | 5% | נכס חדש - דירה ראשונה, בתנאים |
| מס בולים | בוטל (מ-1.1.2026) | לא חל עוד על אף עסקה |
| מס העברה | 3%–8% | נכס יד שנייה (בתנאים) |
| שכ״ט עורך דין | 1%–1.5% | כל עסקה |
| שכ״ט קבלן (תיווך) | 0% (שולם ע״י המוכר) | ברכישה מקבלן |
מע״מ על נדל״ן חדש בקפריסין
שיעור המע״מ הרגיל בקפריסין עומד על 19%.
הוא חל על נכסים חדשים שנרכשים מקבלן (לרבות בבנייה).
נכס שנרכש לאחר שהושלם (יד שנייה) אינו חייב במע״מ, אלא במס העברה.
מע״מ מופחת 5% - מי זכאי?
קפריסין מציעה שיעור מע״מ של 5% לרכישת דירה ראשונה לצרכי מגורים עצמיים.
הנה תנאי הזכאות המרכזיים (לפי חוק מע״מ קפריסאי - יש לאמת עם רואה חשבון):
- הנכס ישמש כמגורים ראשיים בקפריסין (לא השכרה)
- שטח הנכס: עד 200 מ״ר ברוטו (החלק מ-200 מ״ר ומעלה חייב ב-19%)
- הרוכש לא רכש נכס בקפריסין ב-10 השנים האחרונות
- הרוכש מתחייב להתגורר בנכס לפחות 10 שנים
- הנכס הוא נכס חדש (לא יד שנייה)
ישראלים שרוכשים נכס בקפריסין כהשקעה בלבד (ולא לצרכי מגורים עצמיים) לרוב אינם זכאים לשיעור 5%.
יש לבדוק כל מקרה לגופו.
פירוט חישוב מע״מ 5% לדוגמה: נכס של €300,000, שטח 170 מ״ר.
כל השטח עד 200 מ״ר - זכאי ל-5%.
מע״מ = €300,000 × 5% = €15,000. לעומת זאת, ב-19% היה: €57,000. חיסכון: €42,000.
מס בולים (Stamp Duty) - בוטל
עדכון 2026: החל מ-1 בינואר 2026 מס הבולים בוטל לחלוטין בקפריסין (חוק 239(I)/2025).
חוזים שנחתמים מ-2026 ואילך אינם חייבים במס בולים כלל.
לצורך השוואה, אלה היו השיעורים שחלו עד 31.12.2025:
| ערך חוזה | שיעור עד 2025 (היסטורי) | דוגמה לנכס €300,000 |
|---|---|---|
| עד €5,000 | פטור | - |
| €5,001–€170,000 | 0.15% | €247.50 |
| מעל €170,000 | 0.20% | €260 |
| סה״כ לנכס €300,000 (עד 2025) | ~€507.50 | |
| מ-1.1.2026 ואילך | €0 | |
חוזים שנחתמו עד 31.12.2025 עשויים עדיין להיות כפופים לכללים הישנים, כולל חובת תשלום תוך 30 יום מחתימה.
מס העברה (Transfer Fee) על נכסי יד שנייה
נכס יד שנייה בקפריסין אינו חייב במע״מ - אך חייב במס העברה.
מס ההעברה מוטל על ידי רשות המקרקעין (Department of Lands and Surveys) בעת רישום הנכס על שם הרוכש.
| ערך הנכס (שמאות) | שיעור מס העברה |
|---|---|
| עד €85,430 | 3% |
| €85,431–€170,860 | 5% |
| מעל €170,860 | 8% |
הערה חשובה: כשאר קבלן מוכר נכס חדש עם חשבונית מע״מ, מס ההעברה פוחת לרוב לאפס - שכן שאינם כפל מיסוי.
הכלל: מע״מ OR מס העברה - לרוב לא שניהם.
מס העברה מחושב לפי ערך שמאות של רשות המקרקעין, שלרוב נמוך ממחיר השוק - זהו יתרון.
מס הכנסה על שכירות מנדל״ן בקפריסין
שכירות מנכס בקפריסין חייבת במס.
ישנם שני נתיבי מיסוי אפשריים:
נתיב א׳ - מס הכנסה רגיל (Income Tax)
ניתן לנכות הוצאות (פחת, ריבית, ביטוח, תיקונים) ולהיות ממוסים על הרווח הנקי.
מדרגות מס ההכנסה בקפריסין:
| הכנסה חייבת | שיעור מס |
|---|---|
| עד €19,500 | 0% (פטור) |
| €19,501–€28,000 | 20% |
| €28,001–€36,300 | 25% |
| €36,301–€60,000 | 30% |
| מעל €60,000 | 35% |
נתיב ב׳ - Special Defence Contribution (SDC)
אלטרנטיבה: תשלום מס SDC בשיעור קבוע של 2.25% על 75% מהשכירות הגולמית (= 1.6875% בפועל על כל ההכנסה).
SDC מוטל רק על תושבי קפריסין הדומיסיליים (tax domicile) - ישראלים שאינם תושבי קפריסין לרוב אינם כפופים לו.
GeSY: גם תושבים שאינם תושבי קפריסין עשויים לשלם GeSY (2.65% על הכנסות שכירות) - mכרות GeSY.
מס שבח (Capital Gains Tax) בקפריסין
בעת מכירת נכס בקפריסין יש לשלם מס רווח הון בשיעור של 20% על הרווח הריאלי.
חישוב הרווח החייב
רווח חייב = מחיר מכירה − עלות מקורית מתואמת − הוצאות
ניתן להפחית:
- אינדקסציה: הצמדה של העלות המקורית למדד אינפלציה קפריסאי - מקטינה את הרווח
- הוצאות שיפוץ: עלויות שיפוץ מוכרות שהתווספו לנכס
- שכ״ט עורך דין ועמלות: עלויות רכישה ומכירה
פטורים ממס שבח
| סוג פטור | סכום פטור | תנאים |
|---|---|---|
| פטור בסיסי | €17,086 לאדם | לכל חיי |
| מגורים ראשיים | €85,430 לאדם | גרת בנכס 5+ שנים מתוך 10 האחרונות |
| חקלאות | €25,629 | נחלות חקלאיות |
מכירת מגורים ראשיים לאחר 5 שנות מגורים: פטור של עד €85,430 - זהו פטור משמעותי.
אך ישראלי שרכש להשקעה ולא גר בנכס, נהנה רק מהפטור הבסיסי (€17,086).
ללא מס ירושה בקפריסין
קפריסין ביטלה את מס הירושה בשנת 2000. נכון ל-2026, העברת נכס בירושה בקפריסין אינה מחויבת במס ירושה - אחד מהיתרונות הגדולים של המשטר הפיסקלי הקפריסאי לעומת ישראל.
אמנת המס בין ישראל לקפריסין
ישראל וקפריסין חתמו על אמנת מניעת כפל מס (Double Tax Treaty).
המשמעות המעשית למשקיעים ישראלים:
| סוג הכנסה | מוסה ב | זיכוי |
|---|---|---|
| שכירות מנכס בקפריסין | קפריסין | זיכוי בישראל על מס שולם |
| מס שבח על מכירה בקפריסין | קפריסין | זיכוי בישראל בכפוף לתנאים |
| דיבידנד מחברה קפריסאית | לרוב קפריסין (0%–15%) | לפי האמנה |
חשוב: גם אם פטורים ממס בקפריסין, ייתכן חיוב בישראל (מקורי).
ולהיפך. הגשת דוחות בשתי המדינות היא חובה חוקית.
מחשבון עלויות רכישה - שלושה תרחישים
| פרמטר | נכס חדש €250,000 (5% מע״מ) | נכס חדש €350,000 (19% מע״מ) | יד שנייה €280,000 |
|---|---|---|---|
| מחיר הנכס | €250,000 | €350,000 | €280,000 |
| מע״מ / מס העברה | €12,500 (5%) | €66,500 (19%) | ~€13,500 (ממוצע) |
| מס בולים | €0 (בוטל) | €0 (בוטל) | €0 (בוטל) |
| שכ״ט עורך דין (1.5%) | €3,750 | €5,250 | €4,200 |
| סה״כ עלויות נלוות | ~€16,250 | ~€71,750 | ~€17,700 |
| עלות כוללת | ~€266,250 | ~€421,750 | ~€297,700 |
חישובים המחשתיים בלבד.
ייתכנו הבדלים לפי מקרה ספציפי.
לאמת עם מומחה מיסוי.
מיסוי דרך חברה קפריסאית - אופציה למשקיעים גדולים
חלק מהמשקיעים בוחרים לרכוש נדל״ן בקפריסין באמצעות חברה קפריסאית מקומית.
יתרונות פוטנציאליים:
- מס חברות בקפריסין: 12.5% - מהנמוכים באיחוד האירופי
- אפשרות לניכוי הוצאות (ניהול, פחת, ריבית) לפני מיסוי
- גמישות בתכנון ירושה (העברת מניות)
- לעיתים, העברת מניות עשויה להיות יעילה ממיסוי מ-העברת נכס
חסרונות: עלויות הקמה ותחזוקה שנתית, חיוב הגשת דוחות.
מתאים בעיקר לנכסים מעל €500,000 או למשקיעים עם מספר נכסים.
שאלות נפוצות על מיסוי נדל״ן בקפריסין
כמה מס משלמים על קניית דירה בקפריסין?
על נכס חדש מקבלן: מע״מ 19% (או 5% לדירה ראשונה בתנאים).
על נכס יד שנייה: מס העברה 3%–8%.
בנוסף שכ״ט עורך דין (1%–1.5%).
מס בולים בוטל מ-1.1.2026.
מה זה מע״מ 5% בקפריסין ומי זכאי?
שיעור מופחת של 5% לרוכשי דירה ראשונה לצרכי מגורים עצמיים.
הנכס צריך לשמש מגורים ראשיים, שטחו עד 200 מ״ר, ולרוכש לא הייתה דירה בקפריסין ב-10 השנים האחרונות.
ישראלים שרוכשים להשקעה בלבד לרוב אינם זכאים.
האם ישראלים משלמים מס הכנסה על שכירות בקפריסין?
כן.
שכירות מנכס בקפריסין חייבת במס בקפריסין.
ניתן לקזז את המס הקפריסאי כנגד חבות המס הישראלית בשל אמנת המס.
יש להגיש דוחות בשתי המדינות.
האם יש מס שבח בקפריסין?
כן - 20% על הרווח הריאלי, לאחר ניכוי אינדקסציה והוצאות.
פטור בסיסי: €17,086 לאדם.
פטור מגורים ראשיים: עד €85,430 לאדם לאחר 5 שנות מגורים.
מהו מס ה-GeSY בקפריסין?
GeSY (General Healthcare System) - 2.65% על הכנסות שכירות.
נפרד ממס ההכנסה.
חל גם על הכנסות מנכס קפריסאי.
האם יש מס ירושה בקפריסין?
לא.
קפריסין ביטלה את מס הירושה בשנת 2000. נכון ל-2026, אין מס ירושה - יתרון גדול לתכנון עושר.
מה אמנת המס בין ישראל לקפריסין?
ישראל וקפריסין חתמו על אמנת מניעת כפל מס.
הכנסות מנדל״ן בקפריסין ממוסות בקפריסין, ובישראל ניתן זיכוי.
יש להגיש דוחות בשתי המדינות.
Cyprus Tax Department (taxdepartment.gov.cy) · Cyprus VAT Service (vat.gov.cy) · Department of Lands & Surveys · GeSY
תשואה על נדל״ן בפאפוס · דירות למכירה בפאפוס · מחשבון השקעה · רילוקיישן לקפריסין · פרויקטים