פאפוס נמצאת בצמיחה: ב-2026 נרשמה עלייה של 19.6% בחוזי מכר לעומת 2025 - השיעור הגבוה ביותר מבין מחוזות קפריסין (מקור: BuySell Cyprus, אוגוסט 2026).
לצד זאת, 41.7% מהרוכשים בפאפוס הם זרים - שיא ארצי.
אם אתם שוקלים לרכוש דירה בפאפוס, המדריך הזה יעזור לכם להבין את השוק לעומק.
תוכן העניינים
כמה עולה דירה בפאפוס?
הטווח הרחב של המחירים בפאפוס משקף את המגוון העצום של הנכסים - מסטודיו קטן בפרויקט חדש ועד פנטהאוז עם נוף לים.
נכון לאמצע 2026, מדד מחירי הדיור בקפריסין עלה 7.5% שנה על שנה, כשדירות ספציפית עלו 10.8% (מקור: Central Bank of Cyprus, Q1 2026).
| סוג דירה | טווח מחירים (המחשה) | שכירות חודשית משוערת |
|---|---|---|
| סטודיו | €130,000–€190,000 | €500–€750 |
| 1 חדר שינה | €160,000–€260,000 | €700–€1,000 |
| 2 חדרי שינה | €200,000–€380,000 | €900–€1,400 |
| 3 חדרי שינה | €280,000–€550,000 | €1,200–€2,000 |
| פנטהאוז / 4+ חדרים | €450,000–€1,000,000+ | לפי פנייה |
מחירים ושכירות לפי נתוני שוק אוגוסט 2026 · משתנים לפי אזור, מצב ומיקום
מחירי דירות לפי אזור בפאפוס
הפרמטר שמשפיע הכי הרבה על המחיר הוא המיקום.
הנה סקירת האזורים המרכזיים:
| אזור | מחיר ממוצע למ״ר (המחשה) | מתאים ל | קישור |
|---|---|---|---|
| קאטו פאפוס | €3,800–€5,500 | תיירות, Airbnb, ים | מידע על קאטו פאפוס |
| חלוראקה | €2,800–€4,200 | שכירות ארוכה, משפחות | מידע על חלוראקה |
| יוניברסל | €2,200–€3,200 | כניסה נגישה, השקעה | מידע על יוניברסל |
| קורל ביי | €3,500–€5,000 | קיץ, תיירות פרמיום | מידע על קורל ביי |
| טרמיתוסה / גרוסקיפו | €2,000–€3,000 | שקט, משפחות | - |
דירת סטודיו, 1, 2 או 3 חדרים – מה מתאים למשקיע?
סטודיו ו-1 חדר שינה: נקודת כניסה נגישה, קל לניהול, ביקוש Airbnb טוב בעונת קיץ.
פחות מתאים לשכירות ארוכת טווח לזוגות עם ילדים.
תשואה ברוטו יכולה להיות גבוהה יחסית (עלות נמוכה, שכירות סבירה). ראו עוד: השקעה בפאפוס עד €200,000.
2 חדרי שינה: הפופולרי ביותר בפאפוס - גם לרכישה אישית וגם להשקעה.
ביקוש גבוה בשכירות ארוכה (משפחות, זוגות, עובדים זרים) ובהשכרה קצרה.
יחס מחיר-תשואה טוב.
3 חדרים ומעלה: מתאים למי שמחפש נכס לשימוש משפחתי לצד השקעה, או לנכסי יוקרה עם Airbnb. דורש הון עצמי גבוה יותר. ראו עוד: השקעה בפאפוס עד €300,000.
דירה חדשה מקבלן מול דירה יד שנייה
| פרמטר | דירה חדשה מקבלן | דירת יד שנייה |
|---|---|---|
| מחיר | גבוה יותר | נמוך יותר לרוב |
| כניסה מיידית | לא (בנייה בשלבים) | כן (לרוב) |
| מע״מ | 19% (או 5% עם תנאים) | ללא מע״מ (מס העברה) |
| אחריות קבלן | כן | לא |
| התאמה אישית | לעיתים אפשרית | כנוי לשיפוץ עצמאי |
| מצב הנכס | חדש, יעיל אנרגטית | משתנה - בדיקה נדרשת |
| סיכון | קבלן (בדקו רקורד) | מצב הנכס (בדקו טאבו) |
דירה להשקעה מול דירה למגורים
אם רוכשים לצורך השקעה בלבד - הפרמטרים הם תשואה, ניהול ונזילות.
אם מתכננים גם לגור בנכס חלק מהשנה, חשוב לקחת בחשבון את הצרכים האישיים: קרבה לים, שקט, שכונה.
לפעמים הנכס האידיאלי לגידים אינו האידיאלי להשקעה - ולהיפך.
דירות ליד הים בפאפוס
הביקוש לדירות ליד הים בפאפוס גבוה מאוד - הן מצד תיירים (Airbnb) והן מצד רוכשים שמחפשים נכס לשימוש אישי.
האזורים הבולטים: קאטו פאפוס (ליד הנמל ומרינה), קורל ביי (חוף פרמיום), ופגיה/קייבס.
מחיר גבוה יחסית, אך גם פוטנציאל השכרה גבוה בעונה.
חשוב לבדוק: האם הנכס נמצא באמת ״ליד הים״ או בהליכה של 15 דקות? המרחק מהחוף משפיע ישירות על שכר הדירה ב-Airbnb. קראו עוד על Airbnb בפאפוס.
פרויקטים חדשים בפאפוס - מתוך המאגר שלנו
הנה חלק מהפרויקטים שאנחנו משווקים.
מחירים וזמינות לפי פנייה - הנתונים עשויים להשתנות.
מה לבדוק לפני רכישת דירה בפאפוס?
בדיקות משפטיות: בדיקת טאבו - האם הנכס רשום על שם המוכר ואין עליו שיעבוד? בדיקת היתר בנייה - האם כל חלקי הנכס מורשים? בדיקת חוב - האם יש חובות קודמים (ארנונה, מים)?
בדיקות פיזיות: מצב הנכס - ממ״ד, אינסטלציה, חשמל, מרפסות.
בדיקת קומה ועמדה - נוף, רעש, שמש.
בדיקת בניין - מצב חיצוני, בריכה, חניה.
בדיקות פיננסיות: מחיר ריאלי לשוק - האם המחיר תואם עסקאות דומות? עלויות נלוות - מסים, שכ״ט, ריהוט.
תשואה ריאלית - קראו את מדריך התשואה המלא.
ממה ב-CY Real Estate: אנחנו מבצעים בדיקות ראשוניות לפני שמציגים נכס ללקוח, ומחברים עם עורכי דין קפריסאים מנוסים לבדיקות מלאות.
שאלות נפוצות על דירות בפאפוס
כמה עולה דירה בפאפוס?
מחיר דירת 2 חדרים בפאפוס נע בין €200,000 ל-€380,000 תלוי באזור ובמרחק מהים.
דירות סטודיו מתחילות מ-€130,000 ווילות עם בריכה עולות €500,000 ומעלה.
האם זה הזמן הנכון לקנות דירה בפאפוס?
שוק הנדל״ן בפאפוס הציג עלייה של 19.6% בחוזים ב-2026. מחירי הדירות עלו 10.8% שנה על שנה.
ההחלטה תלויה בתקציב, מטרה ואופק ההשקעה האישי שלכם.
האם ישראלים יכולים לקנות דירה בפאפוס?
כן.
אזרחי ישראל רשאים לרכוש נכס בקפריסין ללא הגבלה (מעל €300,000 נדרש אישור מועצת שרים, אך זה פרוצדורלי).
הליך הרכישה כולל חתימת חוזה, הפקדתו בטאבו ורישום.
מס בולים בוטל מ-2026.
מה ההבדל בין דירה מקבלן לדירת יד שנייה בפאפוס?
דירה מקבלן: אחריות, עיצוב חדש, ולפעמים זכאות למע״מ מופחת.
דירת יד שנייה: מחיר נמוך יותר, כניסה מהירה, אך ללא אחריות קבלן וייתכנו הוצאות שיפוץ.
אילו אזורים מומלצים לרכישת דירה בפאפוס?
קאטו פאפוס לתיירות וקרבה לים, חלוראקה לשכירות ארוכה ואיכות חיים, יוניברסל לנכסי כניסה נגישים, קורל ביי לפרמיום ים, גרוסקיפו לשקט ומשפחתיות.
כמה זמן לוקח תהליך רכישת דירה בפאפוס?
מבחירת הנכס ועד סגירת העסקה: בדרך כלל 2–4 חודשים.
כולל: חתימת מסמכים, בדיקת טאבו, תשלום ורישום.
מה עלויות הרכישה הנוספות?
שכ״ט עורך דין (1%–1.5%), מע״מ (19% לנכס חדש, או 5% לדירה ראשונה עם תנאים).
מס בולים בוטל מ-1.1.2026. קראו את מדריך המיסוי המלא.
האם אפשר לקבל משכנתא בקפריסין?
כן.
בנקים קפריסאים מציעים משכנתאות לתושבי חוץ - בדרך כלל עד 60%–70% מערך הנכס.
הריבית הממוצעת עמדה על 4.04% בסוף יוני 2026 (מקור: Central Bank of Cyprus).
מדריך השקעות בפאפוס · תשואה על נדל״ן בפאפוס · מיסוי נדל״ן בקפריסין · מחשבון השקעה · כל הפרויקטים