פאפוס קיבלה 1.5 מיליון תיירים ב-2025, ולפי נתוני ה-CTO (Cyprus Tourism Organisation) הנתון ממשיך לעלות ב-2026. זו הסיבה שמשקיעים ישראלים רבים שואלים: האם שכירות קצרה (Airbnb) בפאפוס היא אסטרטגיה טובה? המדריך הזה מפרק את המספרים.
תוכן העניינים
- Airbnb מול שכירות ארוכה - ההשוואה המלאה
- כמה מרוויחים מ-Airbnb בפאפוס? מחירים לפי אזור ועונה
- עונתיות - לוח שנה של Airbnb בפאפוס
- כמה נשאר אחרי הוצאות?
- רישוי Airbnb בפאפוס - מה נדרש?
- ניהול Airbnb מרחוק - איך זה עובד?
- אילו נכסים עובדים הכי טוב ב-Airbnb בפאפוס?
- מיסוי הכנסות Airbnb בקפריסין
- Airbnb בפאפוס - שאלות נפוצות
Airbnb מול שכירות ארוכה - ההשוואה המלאה
| פרמטר | Airbnb / שכירות קצרה | שכירות ארוכה |
|---|---|---|
| הכנסה פוטנציאלית | גבוהה יותר בעונת שיא | יציבה כל השנה |
| עונתיות | גבוהה - שיא קיץ, שפל חורף | ללא - הכנסה חודשית קבועה |
| ניהול נדרש | אינטנסיבי (ניקיון, צ׳ק-אין) | מינימלי |
| עלויות תפעול | גבוהות (20%–30% עמלת ניהול + ניקיון) | נמוכות |
| שחיקת נכס | גבוהה יחסית | נמוכה יחסית |
| גמישות | גבוהה - אפשר לאכלס בעצמכם | נמוכה בזמן שכירות |
| מיסוי | מס הכנסה רגיל + GeSY | מס הכנסה רגיל + GeSY |
| התאמת נכס | ריהוט מלא, עיצוב, Wi-Fi | לא חייב ריהוט |
| מתאים ל | אזורי תיירות, ליד הים | אזורי מגורים, כל השנה |
כמה מרוויחים מ-Airbnb בפאפוס? מחירים לפי אזור ועונה
| אזור | מחיר ללילה - שיא | מחיר ללילה - ביניים | תפוסה שנתית משוערת | הכנסה שנתית ברוטו (2 חד׳) |
|---|---|---|---|---|
| קאטו פאפוס | €120–€200 | €65–€100 | 65%–75% | €18,000–€28,000 |
| קורל ביי | €110–€180 | €60–€90 | 55%–70% | €14,000–€22,000 |
| חלוראקה | €80–€140 | €50–€80 | 55%–65% | €10,000–€16,000 |
| יוניברסל | €60–€100 | €40–€65 | 45%–60% | €7,000–€12,000 |
| גרוסקיפו / טרמיתוסה | €50–€80 | €35–€55 | 35%–50% | €5,000–€9,000 |
הכנסות ברוטו לפני עמלות ניהול, ניקיון, פלטפורמה ומיסוי.
עדכון: אוגוסט 2026.
עונתיות - לוח שנה של Airbnb בפאפוס
| חודשים | עונה | תפוסה טיפוסית | מחיר ממוצע |
|---|---|---|---|
| יוני – ספטמבר | 🔴 שיא | 80%–95% | גבוה מאוד |
| אפריל – מאי, אוקטובר | 🟡 ביניים | 50%–70% | בינוני |
| נובמבר – מרץ | 🔵 שפל | 20%–45% | נמוך |
פאפוס נהנית מ-340+ ימי שמש בשנה, ולכן עונת הביניים (אוקטובר, אפריל–מאי) ארוכה ממה שמקובל בים התיכון.
השפל אמנם קיים, אך מתמלא בחלקו בתושבים רוסים, בריטים וגרמנים שמגיעים לחורף חמים יותר - מה שקרוי "wintering".
כמה נשאר אחרי הוצאות?
המספרים ברוטו נראים יפים - אבל חייבים לחשב נטו.
להלן פירוט הוצאות אופייני לדירת 2 חדרים בקאטו פאפוס עם הכנסה ברוטו של €22,000:
| הוצאה | שיעור / סכום | דוגמה |
|---|---|---|
| עמלת Airbnb / Booking | 3%–15% (לרוב ~12%) | €2,640 |
| עמלת חברת ניהול | 20%–30% מהנטו | €3,800 |
| ניקיון בין אורחים | €25–€50 לניקיון | €1,500 |
| חשמל, מים, אינטרנט | €100–€200 / חודש | €1,800 |
| תחזוקה שוטפת | €500–€1,000 / שנה | €700 |
| ביטוח נכס | €300–€600 / שנה | €450 |
| סה״כ הוצאות | - | ~€10,890 |
| רווח נטו לפני מס | - | ~€11,110 |
במקרה זה: רווח נטו לפני מס ~€11,110 מנכס ששווה ~€280,000 ← תשואה נטו של ~4%.
לאחר מס (אם מדרגת מס 0%–20%): ~€9,000–€11,000. זה מעל הממוצע של שכירות ארוכה (3%–4% ברוטו) אבל דורש ניהול אקטיבי. למדריך התשואה המלא ←
רישוי Airbnb בפאפוס - מה נדרש?
קפריסין מחייבת רישום של נכסים להשכרה קצרה דרך ה-Cyprus Tourism Organisation (CTO).
הרישום כולל:
- הגשת טופס בקשה מקוון לאתר ה-CTO
- בדיקת בטיחות ותנאי הנכס (גלאי עשן, מטף)
- קבלת מספר רישיון - שחייב להופיע בכל מודעה
- עמידה בתקנות מינימום (לינן, ציוד מטבח, Wi-Fi)
הפרוצדורה ידועה, עלויות הרישום נמוכות, ואנחנו עוזרים ללקוחות שלנו לנווט אותה. פנו אלינו לפרטים ←
ניהול Airbnb מרחוק - איך זה עובד?
רוב המשקיעים הישראלים לא גרים בפאפוס - כך שניהול מרחוק הוא הכרח.
יש 3 מודלים:
1. חברת ניהול מקומית (Full Management): עמלה 20%–30%, מטפלת בהכל - צ׳ק-אין/אאוט דיגיטלי, ניקיון, תקשורת עם אורחים, תחזוקה.
מתאים למי שרוצה השקעה פסיבית לחלוטין.
2. ניהול עצמי + שירותי ניקיון: אתם מנהלים את המודעה, ה-pricing ותקשורת - מקוון.
שירות ניקיון מקומי מגיע בין אורחים (~€35–€50 לניקיון).
עמלה כוללת: €0 + עלות ניקיון.
דורש מעורבות יומיומית.
3. מודל היברידי: אתם מנהלים מרחוק + נציג מקומי לחירום.
עמלה נמוכה יותר (10%–15%), מאמץ בינוני. קראו עוד על ניהול נכסים בפאפוס ←
אילו נכסים עובדים הכי טוב ב-Airbnb בפאפוס?
מה אורחים מחפשים: בריכה (גדולה ביותר לתשואה ב-Airbnb!), מרפסת או חצר, Wi-Fi מהיר, מזגן, מטבח מלא, חניה, קרבה לים (<15 דקות הליכה) וריהוט מעוצב ונוח.
הגדלים הפופולריים: 1 חדר שינה (זוגות, חופשה רומנטית) ו-2 חדרי שינה (משפחות קטנות). 3+ חדרים - מתאים לקבוצות ומניב יותר, אך דורש ניהול מורכב יותר.
מיסוי הכנסות Airbnb בקפריסין
הכנסות מ-Airbnb מסווגות כהכנסות שכירות לכל דבר ועניין - חל אותו מיסוי:
- מס הכנסה: לפי מדרגות (0% עד €19,500 / שנה)
- GeSY: 2.65% על הכנסות ברוטו
- ניכוי הוצאות: ניתן לנכות עלויות ניהול, ניקיון, פחת ועוד
ישראלים משלמים מס בקפריסין ומקבלים זיכוי בדוח הישראלי. קראו את מדריך המיסוי המלא ←
Airbnb בפאפוס - שאלות נפוצות
כמה מרוויחים מ-Airbnb בפאפוס?
דירת 2 חדרים בקאטו פאפוס יכולה להניב €14,000–€28,000 ברוטו לשנה, ו-€9,000–€14,000 נטו לאחר הוצאות.
תשואה נטו אופיינית: 3.5%–5.5% לפי אזור ואיכות הניהול.
האם Airbnb חוקי בפאפוס?
כן, אך מחייב רישוי ה-CTO. נכסים ללא רישיון עלולים לקבל קנסות.
הרישום הוא תהליך סביר שאנחנו מסייעים בו.
מתי העונה הטובה ב-Airbnb בפאפוס?
יוני–ספטמבר - שיא עם תפוסה 80%–95%.
אפריל–מאי ואוקטובר - עונת ביניים סבירה.
חורף - שפל, תפוסה 20%–40%.
האם אפשר לנהל Airbnb מישראל?
כן.
חברות ניהול בפאפוס מטפלות בכל הפעילות השוטפת.
עמלה: 20%–30%.
מומלץ לבחור חברה עם ניסיון ספציפי ב-Airbnb ולא רק בשכירות ארוכה.
מה ההבדל בין Airbnb לשכירות ארוכה?
Airbnb: הכנסה גבוהה יותר בשיא, עונתית, ניהול אינטנסיבי.
שכירות ארוכה: הכנסה יציבה, פחות ניהול, מתאימה לאזורי מגורים.
רבים בוחרים היברידי - שכירות ארוכה בחורף, Airbnb בקיץ.
כמה מרוויחים מ-Airbnb ביחס לשכירות ארוכה?
Airbnb מנוהל היטב באזור תיירותי מניב 20%–50% יותר בשנה לעומת שכירות ארוכה - אבל דורש ניהול אקטיבי ועמלות גבוהות יותר.
האם משלמים מס על הכנסות Airbnb?
כן.
מס הכנסה בקפריסין (0% עד €19,500/שנה) + GeSY 2.65%.
ניתן לנכות הוצאות.
ישראלים מקבלים זיכוי בישראל.
תשואה על נדל״ן בפאפוס · ניהול נכסים בפאפוס · דירות למכירה בפאפוס · מיסוי נדל״ן בקפריסין · מחשבון השקעה